Cosenza, il mercato del mattone: il business dell’edilizia sociale

E’ stato nel 2008 che la crisi economica da un lato e una sorta di “bolla speculativa” dall’altro hanno fatto crollare i prezzi delle case a Cosenza e nel suo hinterland.

La percentuale negativa ha sfiorato il 10% (-9,8%) e nel 2011 le quotazioni delle abitazioni a Cosenza hanno fatto registrare un tasso ancora più alto di diminuzione arrivando a un ulteriore meno 7,1%.

In quel periodo è stato chiaro praticamente a tutti che la speculazione edilizia a Cosenza aveva toccato il suo punto più alto e che non era più possibile mantenere certi prezzi per un motivo molto semplice: non si vendeva più nulla.

Negli anni successivi il trend è rimasto sostanzialmente stabile, anche se nel 2013 si è scesi ancora del 3,2%. Nel primo semestre 2014 invece la diminuzione dei prezzi si è attestata all’1,1%. I dati sono diffusi periodicamente dal puntuale e documentato Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa.

La parola d’ordine sembra quella di far andare avanti lo “spettacolo” finchè è possibile, evitando di far circolare il messaggio che il mercato è inesorabilmente fermo. E così chi vende case e soprattutto le agenzie immobiliari fanno stampare report abbastanza incoraggianti, pieni di particolari e di notizie ammiccanti.

IL REPORT: CORSO MAZZINI

Vediamo insieme le note salienti di questo lavoro. Nell’area di corso Mazzini la domanda di abitazioni proviene soprattutto da famiglie e coppie al primo acquisto aiutate dai genitori. Il trilocale è la tipologia più richiesta, sono particolarmente apprezzate quelle dotate di ascensore e di posto auto ma in questa zona della città solo poche abitazioni possiedono queste caratteristiche. Su corso Mazzini si spendono 1800-2000 euro al metro quadro per le soluzioni ristrutturate e 1500 euro per quelle da ristrutturare.

Tra le vie e le traverse del corso principale maggiormente richieste, da segnalare via Brenta, via Isonzo, via Piave e via Adige, caratterizzate da palazzi particolarmente accattivanti perché antichi ma anche perché di prezzo inferiore a quelli su corso Mazzini. Acquistare un appartamento medio usato in una di queste vie costa circa 1200-1300 euro al metro quadro se è già ristrutturato.

VIALE DELLA REPUBBLICA E LE LOCAZIONI

Allontanandosi da corso Mazzini i prezzi diminuiscono: ad esempio, nell’area di viale della Repubblica, nei pressi dell’ospedale, un appartamento da ristrutturare costa 1000-1100 euro al metro quadro. Il mercato delle locazioni è attivo grazie alla presenza di coppie, famiglie e lavoratori trasferisti, questi ultimi spesso legati alle numerose attività commerciali presenti. Il canone mensile di un trilocale si attesta mediamente sui 400 euro, con punte di 500 euro al mese per tipologie posizionate su corso Mazzini. I contratti utilizzati sono a canone libero e transitorio perché spesso a cercare casa in affitto sono lavoratori fuori sede.

L’AREA CENTRO-NORD

Prezzi stabili anche nell’area centro-nord della città. Si registra infatti un lieve aumento del numero di richieste, una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti e una maggiore apertura da parte degli istituti di credito. A cercare casa in questo momento sono prevalentemente giovani coppie al primo acquisto. I prezzi si aggirano intorno a 1300 euro al metro quadro.

LE AREE PIU’ RICHIESTE: PIAZZA EUROPA E VIALE PARCO MANCINI

vialeLe aree più richieste dagli acquirenti sono quelle di piazza Europa, piazza Loreto, piazza Zumbini dove ci sono condomini costruiti tra gli anni 60 e 70 e dov’è possibile acquistare immobili da ristrutturare a 850-900 euro al metro quadro e soluzioni ben ristrutturate a 1200 euro al metro quadro. Attivo anche il mercato degli affitti, anch’esso alimentato soprattutto da giovani coppie. La richiesta da parte di studenti universitari è praticamente scomparsa. Attualmente nell’area di viale Parco Mancini, sempre tra le più richieste, un bilocale nuovo si affitta con una spesa mensile di 300-350 euro mentre per i trilocali si spendono 400-450 euro al mese.

TRIBUNALE, VIALE COSMAI E CITTA’ 2000

Le zone del Tribunale e di Città 2000 hanno visto muoversi in particolare famiglie alla ricerca della prima casa. Le giovani coppie si sono orientate verso abitazioni da ristrutturare per abbattere i costi e spendere intorno a 800-900 euro al metro quadro. La zona del Tribunale è apprezzata in particolare da coloro che lavorano nella struttura. Le costruzioni risalgono agli anni 70 e 80 e hanno quotazioni medie di 1200 euro al metro quadro.

Un’altra area che piace ai professionisti è quella che si sviluppa intorno a via Cesare Gabriele, dove ci sono molti appartamenti utilizzati spesso come casa e ufficio.

Una delle zone più ricercate è viale Cosmai, dove si possono trovare immobili in edilizia cooperativa degli anni 80-90. Le quotazioni medie dell’usato in buono stato sono di 1100 euro al metro quadro. Mercato rallentato invece nella zona di Città 2000.

EDILIZIA SOCIALE: VIA POPILIA E VIA DEGLI STADI

Fin qui il report di Tecnocasa per Cosenza città.

Nelle immediate adiacenze di viale Parco si trova la zona di via Popilia, area tipicamente popolare che in questi anni ha visto numerosi interventi residenziali tesi, in teoria, alla riqualificazione del quartiere.

Interventi così numerosi che ne hanno praticamente cambiato il volto. Per via Popilia ha funzionato al meglio l’iniziativa di edilizia sociale proposta dalla Regione.

In pratica, la Regione ha stipulato un accordo con alcuni costruttori che prevede una sovvenzione di 45mila euro per l’acquisto di appartamenti nuovi da parte di persone che rispondano a precisi requisiti reddituali. Tradotto in soldoni: si compra con un contributo regionale a fondo perduto di 45 mila € e poi Dio ci pensa ed è chiaro che vengono condizionati i valori di tutte le abitazioni del quartiere. I risultati sono incoraggianti ed è per questo che si costruisce ancora a tutto spiano. Il nuovo si vende a un prezzo massimo di 1250 euro al metro quadro.

Ma il progetto di edilizia sociale non è stato applicato soltanto per via Popilia.

grattacieli-a-cosenza A via degli Stadi, proprio a due passi dallo stadio San Vito, la ditta Simea Srl ha già realizzato due “palazzoni” di 17 piani e stanno per alzarne altri due o tre. Tutti i grattacieli sono inseriti nel piano particolareggiato di via degli Stadi e gli appartamenti, a quanto se ne sa, si stanno vendendo con molta rapidità.

E’ chiaro che l’edilizia sociale risponde a logiche clientelari e affaristiche. Non a caso la procura di Catanzaro (per la verità con molta lentezza) sta indagando sui bandi che regolano l’affare, uno dei quali è stato addirittura annullato.

Decine e decine di interessi che si accavallano e imprese al soldo di questo o quel politico che realizzano business più o meno cospicui. Pino Gentile, nella sua qualità di ex assessore regionale ai Lavori Pubblici, ha avuto certamente le mani in pasta. Ma questo non è certo un mistero. Così come altri suoi illustri colleghi…

LO SKYLINE

skyNell’ambito di questa inchiesta sul partito del cemento, è impossibile non riservare spazio alla cosiddetta “Torre Sky Line”, il grattacielo più alto di Cosenza, che si affaccia in tutta la sua grandezza su via Panebianco. I lavori sono iniziati nel 2008 e sono terminati nel 2011. L’edificio ha un’altezza di 77 metri e 22 piani, di cui 21 fuori terra per abitazioni e uffici e uno interrato per i box auto mentre la base al piano terra è stata adibita a verde attrezzato. La Torre è stata realizzata dal Gruppo Costruzioni Burza su un lotto con superficie di 3115 metri quadri.

La superficie di ogni piano è di circa 450 metri quadri, le aree alla base del grattacielo sono state adibite a verde urbano con fontane con funzione di decoro per tutta l’area urbana adiacente. A tutt’oggi, lo Skyline non ha riscosso il successo che ci si attendeva. Al di là di qualche appartamento intestato allo stesso costruttore o a qualche suo parente diretto, di qualche altro effettivamente venduto e di un paio di uffici, il grattacielo sembra una anacronistica cattedrale nel deserto. E finanche il verde attrezzato al piano terra e le fontane sembrano essere abbandonate a un incredibile degrado, vista la portata dell’operazione.

Per cercare di realizzare qualche introito, il gruppo Burza ha deciso di studiare un piano. A chi ha intenzione di acquistare offre un pacchetto intrigante: affitto immediato e acquisto a prezzo bloccato dopo tre anni. Ha aderito una televisione regionale vicina al PD.

Basterà per svegliare il mercato?